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2022年08月17日 星期三
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普陀长风新村街道风荷苑成为上海加梯最多的老旧小区
2021-05-17
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位于普陀区长风新村街道的风荷苑小区,80个楼栋有71个同意加装电梯。这两天,施工队已入场搭起脚手架,小区到处是铲挖痕迹。



风荷苑加梯施工正在进行。 解放日报记者李茂君摄


为何这个老旧小区能在短短半年时间里,成为全市签约加梯最多的小区?业主、居委会、街道分别扮演了怎样的角色?能为其他小区加梯提供借鉴吗?

小区加梯氛围感染力强  如同推倒了多米诺骨牌

2020年7月,在上海市住建部门牵头的首届旧住房改造设计方案征集评选中,风荷苑小区的设计方案拿了金奖。方案把每个楼栋怎样加梯一并考虑进房屋综合修缮,很多业主第一次看到,自己的房子原来也有加梯的可能性。

风荷苑是20世纪80年代市中心动迁后集中建设的第一批小区,60岁以上老年人口占到40%以上。高龄老人“下楼难”问题十分普遍。

方案获奖的消息在小区不胫而走。2020年秋天,小区所在居委会主任成君每每走在路上,总会有居民向他打听:听说我们要装电梯啦?

怎么装?找谁装?问的人多了,居委会干脆在社区里组织了一场加梯动员大会。“那次大会,能容纳100多人的会议室被围得水泄不通,临时又加了两个分会场。好多居民当场就要掏钱加梯。”成君说。

加梯是居民自治行为。按照上海2019年底发布的《关于进一步做好加装电梯工作若干意见》,一栋楼里的业主需要自主走完意愿征询、资金筹措、协议签订、项目申报等环节,才能到施工这一步。

上海如今有不少老旧小区楼栋就卡在其中的某个环节。就拿资金筹措来说,除了政府补贴的28万元/部电梯,其余费用都要楼里居民协商分摊,这是加梯过程中最大一道坎。

幸运的是,风荷苑今年正好被纳入全市旧住房修缮范畴,如果把加梯的一部分施工工程(如基坑开挖、管线移动等)和修缮结合在一起完成,居民需要分摊的成本就可减少15%。

规模效应下,业主还可以再享受一重优惠:街道出面为小区遴选国企西部集团旗下的加梯公司作为加梯代理人,为每栋楼减免一笔上万元的代理费用。

在2020年一次面向2000户居民开展的加梯意见征询调研中,街道还发现,业主的诉求和疑虑存在共性:27%的居民担心在加梯过程中上当受骗;15%的居民认为电梯加装征询难;8%的居民认为加梯可能会影响房价、楼内采光,并产生噪音……明确了问题的症结,街道在小区设立指挥部,请专业人士24小时解答居民有关加梯的问题。还请市场多家中介公司对加梯后的房屋成交价给出评估。很快,“加梯后房子涨价”的趋势预判成为小区绝大多数居民的共识。

2020年12月的短短10天里,43个楼栋就率先达成共识,完成加梯合同签署。“有些居民原本对加梯还持观望态度,但因小区里加梯的氛围太有感染力了,特别是优惠的政策一传十、十传百,大家觉得过了这村就没这店了。”成君说。风荷苑的加梯,就像推倒了多米诺骨牌,此后,另外28个楼栋也陆续签约。

整建制推进加梯有优势  政府部门在背后推一把

加梯签约中,业主始终是主体。如遇邻里意见不统一,也靠业主之间相互协调。

比如风荷苑105号,起初大家加梯意愿并不强烈。老党员巢新民凭着和楼里老邻居的交情,一家家劝说;有几户搬离的,他也辗转要到房东电话,一一打过去沟通方案。最后105号成功签约,巢新民功不可没。

有了热心的居民就一定能加梯成功吗?记者发现,业主主导下的加装电梯,实际上仍需居委会,乃至街道各个部门在背后推一把。

譬如“意愿表决”环节。根据《中华人民共和国民法典》,不光加梯的楼栋内要表决,如果加梯占用小区业主的共有部分,还要在小区范围内进行表决。“此时如果居委会不出面,业主是很难组织动员的。”西部集团房屋维修公司党支部书记、经理吴子杏说。

在风荷苑小区,几轮加梯动员和意见征询都是在居委会组织下完成的。尽管居委干部不直接干预业主决策,但前前后后给各个楼栋提供了多次协商机会,出了不少主意。

尤其在公共利益分割方面,如果居委不发挥协调职能,政府各部门不给予相应的技术指导,很难确保业主利益最大化。

针对一些上了年纪、腿脚不便或者不实际居住在此地的业主,街道通过一个“掌上加梯小程序”,让近60户业主,哪怕身在国外,也可以远程完成意愿表决和网上签约。不少楼组因此才走完加梯流程的最后1%。

针对家庭困难的业主,街道方面还对接了泰隆商业银行,制定“风荷苑加梯金融分期方案”,居民加梯金额可分3年按月支付:如6楼加梯出资32400元,3年总共利息为5832元,每月还款1062元。

风荷苑因一次性加梯量大,涉及居民多,更容易整合小区内外部的人力、物力,达到各方利益的平衡。”吴子杏说。这也正是老旧小区整建制推进加梯的最大优势所在。

最先吃螃蟹遭遇新问题  “有人建没人管”怎么办

近日,风荷苑迎来两桩喜事。一是第72个楼栋即将走到签约一步;二是最先动工的两部电梯已完成地基建设,最快6月底完工。

然而成君仍旧忧心忡忡。电梯能不能顺利安装,还存在变数。“小区内有6个靠近河床的楼栋,居民加梯的钱都凑齐了,可我却不敢收。”成君说,按照电梯公司既往经验,在靠近河床位置加梯,对电梯的抗风、地面的承重都有更高要求,造价可能会增加。目前上海并无先例,能否成功、安全地加梯,还要做进一步技术论证。

此外,上海在2019年底取消加梯“一票否决”条款,意味着极个别反对者并不会影响加梯申报。但在实际操作过程中,不少加梯公司却反映:只要楼里有一户反对者态度坚决,甚至采取激进的阻拦手段,加梯施工很有可能耽搁下来。

随着一部部电梯完成建设,风荷苑还将成为上海首个需要探索新增电梯批量管理规范的小区。

根据《关于进一步做好加装电梯工作若干意见》,小区物业服务企业应当接受业主委托,对电梯交付后的日常运维签订协议。然而对于物业公司来说,电梯是居民自行安装的,品质、品牌都不可把控,托管的费用也难以测算。在上海,小区新增电梯有人建没人管的现象仍存在。“如果加梯的小区不把后续电梯管理纳入考虑范围,未来5—10年,随着电梯逐渐老化,安全隐患将会暴露出来。”吴子杏说。

此次西部集团作为风荷苑的加梯方,同时也是物业方,将与小区居委会共同探索电梯打包维保方案。成君介绍,电梯竣工后,居委会将和西部集团签订长期维保合同,由加梯公司的专业技术人员负责电梯维修和救援。“至于电梯维保所产生的费用,我们将引导居民进一步征询意见,测算筹集比例和分摊方式。”

此外,风荷苑还首次面临变电机扩容问题。街道发现,同一小区加装电梯数量一旦超过20台,就需要增加变电机组。此次风荷苑增加两组变电机,预计费用高达500万元左右。“这笔巨款要一个小区依靠居民自筹,是很难筹措到的。”王雅萍说。不少加梯公司和街道相关工作人员建议,市级部门有必要关注并研究小区批量加梯后产生的电力扩容问题。

(摘编自2021年5月17日《解放日报》  记者杜晨薇)

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